TEMPI MINIMI PER COSTRUIRE IN LEGNO

Uno dei principali vantaggi delle costruzioni in legno a basso consumo energetico è la velocità realizzativa che comprime di parecchi mesi la durata dei lavori.
Vanno però fatte alcune precisazioni, in quanto le tempistiche fornite delle aziende di case prefabbricate risultano abbastanza ottimistiche rispetto alla realtà concreta del cantiere.
Il cammino risulta necessariamente tortuoso con passaggi obbligati abbastanza impegnativi.

Scelta dei tecnici (0-1 mesi)
I professionisti andrebbero scelti nella fase iniziale.
Se è già presente un progettista è comunque necessario dare mandato ad un geologo, ad un termotecnico, ad uno strutturista (compreso il collaudatore statico), ai tecnici della sicurezza…..
Generalmente ci si può appoggiare ad un solo studio, ma nella prassi vengono richiesti più preventivi che richiedono inevitabilmente tempo, oltre agli incontri ed alle trattative.

Stesura e presentazione del progetto (1-4 mesi)
Se scegliamo una casa in legno a catalogo è comunque necessario presentare il progetto presso i competenti uffici comunali, mentre la progettazione personalizzata richiede tempo per raggiungere un obiettivo soddisfacente, variabile in base alla capacità del progettista ed alle esigenze dei committenti.Approvazione del progetto (0,5-5 mesi)
Dipende dalle modalità di presentazione.
La S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività) consente di costruire quasi subito, ma nei casi peggiori dei Permessi di Costruire con vincolo ambientale passano alcuni mesi, tenendo presente che ci possono essere liste di attesa per le Commissioni Edilizie (soprattutto per i grandi centri urbani).
Durante questo periodo è possibile recuperare un po’ di tempo nella scelta del costruttore.

Scelta del costruttore (1-3 mesi)
Paradossalmente, un progetto approvato non permette di iniziare subito i lavori.
La scelta della ditta di case prefabbricate è una fase abbastanza delicata, che inizia con i primi contatti, gli incontri ed i preventivi.
Generalmente avviene una prima selezione tra 2 o 3 costruttori e si entra lentamente nel vivo delle trattative finali che portano alla firma del contratto.

Dalla campionatura al cantiere (2-3 mesi)
Dal progetto architettonico si passa alla progettazione esecutiva, attraverso incontri tecnici e la revisione dei prezzi, scegliendo ogni aspetto della costruzione, a seconda del livello di finitura desiderato.
I passaggi sono molti e complessi e generalmente richiedono tempo, verifiche, ripensamenti che rendono estremamente incerta questo aspetto dell’iter.
Molto dipende dall’organizzazione della ditta (in questo le grandi aziende di case prefabbricate pianificano nei dettagli il processo ed accompagnano il cliente con molta attenzione nelle decisioni).
La stesura dei disegni esecutivi (compresi i cementi armati) richiede comunque un certo tempo tecnico, anche nei casi più snelli.

Il cantiere (6-12 mesi)
Finalmente iniziano i lavori, che prevedono una prima fase per la realizzazione delle fondazioni, della platea o dell’eventuale interrato (1-2 mesi).
Se la casa è prefabbricata la realizzazione in stabilimento richiede generalmente un paio di mesi per la produzione delle varie parti costituenti l’edificio e l’assemblaggio.
Il montaggio è però assai veloce (circa 1 settimana) ed il cantiere scorre veloce sino alla consegna delle chiavi (3-4 mesi).
Le strutture in xlam o comunque in opera arrivano prima in cantiere (basta circa 1 mese per la produzione e la consegna), ma l’assemblaggio richiede un tempo maggiore (1-2 mesi per chiudere il grezzo avanzato).
La durata dei lavori restanti dipende moltissimo dalle eventuali indecisioni del committente, con il massimo del vantaggio per il livello chiavi in mano e tempi incertissimi per le opere realizzate in economia.

I COSTI (REALI) PER UNA CASA PREFABBRICATA

Il tema “costi delle case prefabbricate” è stato trattato a più riprese ed è (giustamente) argomento di estremo interesse per chiunque si avvicini al settore delle costruzioni in bioedilizia il legno.
Mi riferisco ad esempio ad un post abbastanza datato (ma non nei contenuti), che continua a riscuotere un notevole successo tra i lettori, anche per l’alto numero di commenti.
Va anche detto che i prezzi delle ditte, nonostante la stagnazione economica (o deflazione, in molti casi) sono in leggera crescita, rendendo sempre attuale qualche aggiornamento da parte del sottoscritto.
Ad oggi le costruzioni in legno basati su pareti massicce in xlam o intelaiate, a basso consumo energetico (escludendo qualsiasi altra struttura non inquadrabile in questa definizione) hanno costi per l’acquirente finale che oscillano tra 1.200 e 1.800 € al metro quadro chiavi in mano, con una media di 1.400-1.500 €.
Il risparmio ottenibile acquistando livelli di finitura inferiori non è comunque eclatante (e porta ovviamente a qualche fatica in più, con un minimo rischio, affidandosi a ditte con scarsa esperienza) e si può aggirare mediamente intorno al 10% delle cifre suddette.
La spesa per costruire una villetta di disegno semplice con uno sviluppo pari a 140 mq commerciali dovrebbe posizionarsi comunque al di sotto della fatidica soglia di 200.000 € chiavi in mano, ma difficilmente si riuscirà a scendere al di sotto di 160.000 €, senza accettare compromessi importanti (anche qualitativi), a cui andrà sommata l’IVA di legge.
Escluso il terreno, non vanno dimenticate tutte le voci di spesa accessorie che incidono parecchio sui costi finali:

Opere da impresa (fondazioni, platea o scantinato, muri, recinzioni, cancelli, pensiline, allacciamenti, rampe, percorsi e sistemazioni esterne).
Spese tecniche (progettista, direttore dei lavori, strutturista, direttore dei lavori delle strutture, geologo, responsabili della sicurezza CSP-CSE, collaudatore statico, geometra per accatastamenti e rilievi, certificatore energetico, eventuale termotecnico).
Oneri comunali e catastali (urbanizzazione primaria e secondaria, costo di costruzione, spese catastali, diritti di segreteria e bolli, apertura dei contatori).
Ricordo sempre di calcolare l’IVA (al 22% per i professionisti, oltre al contributo previdenziale) e di tenere a disposizione un margine per gli imprevisti (da evitare, ma sempre possibili).Il tema “costi delle case prefabbricate” è stato trattato a più riprese ed è (giustamente) argomento di estremo interesse per chiunque si avvicini al settore delle costruzioni in bioedilizia il legno.
Mi riferisco ad esempio ad un post abbastanza datato (ma non nei contenuti), che continua a riscuotere un notevole successo tra i lettori, anche per l’alto numero di commenti.
Va anche detto che i prezzi delle ditte, nonostante la stagnazione economica (o deflazione, in molti casi) sono in leggera crescita, rendendo sempre attuale qualche aggiornamento da parte del sottoscritto.
Ad oggi le costruzioni in legno basati su pareti massicce in xlam o intelaiate, a basso consumo energetico (escludendo qualsiasi altra struttura non inquadrabile in questa definizione) hanno costi per l’acquirente finale che oscillano tra 1.200 e 1.800 € al metro quadro chiavi in mano, con una media di 1.400-1.500 €.
Il risparmio ottenibile acquistando livelli di finitura inferiori non è comunque eclatante (e porta ovviamente a qualche fatica in più, con un minimo rischio, affidandosi a ditte con scarsa esperienza) e si può aggirare mediamente intorno al 10% delle cifre suddette.
La spesa per costruire una villetta di disegno semplice con uno sviluppo pari a 140 mq commerciali dovrebbe posizionarsi comunque al di sotto della fatidica soglia di 200.000 € chiavi in mano, ma difficilmente si riuscirà a scendere al di sotto di 160.000 €, senza accettare compromessi importanti (anche qualitativi), a cui andrà sommata l’IVA di legge.
Escluso il terreno, non vanno dimenticate tutte le voci di spesa accessorie che incidono parecchio sui costi finali:

Opere da impresa (fondazioni, platea o scantinato, muri, recinzioni, cancelli, pensiline, allacciamenti, rampe, percorsi e sistemazioni esterne).
Spese tecniche (progettista, direttore dei lavori, strutturista, direttore dei lavori delle strutture, geologo, responsabili della sicurezza CSP-CSE, collaudatore statico, geometra per accatastamenti e rilievi, certificatore energetico, eventuale termotecnico).
Oneri comunali e catastali (urbanizzazione primaria e secondaria, costo di costruzione, spese catastali, diritti di segreteria e bolli, apertura dei contatori).
Ricordo sempre di calcolare l’IVA (al 22% per i professionisti, oltre al contributo previdenziale) e di tenere a disposizione un margine per gli imprevisti (da evitare, ma sempre possibili).

LA CONCRETEZZA DELLE CASE PREFABBRICATE

Va detto che entrambe le soluzioni sono realizzabili, con le dovute accortezze (tanto la casa sull’albero, quanto quella su palafitte).
Peraltro è sufficiente qualche veloce ricerca su internet per reperire centinaia di immagini di realizzazioni in tutto il mondo. Un po’ meno in Italia.
Non è mia intenzione discutere in questa sede del carico di burocrazia e vincoli a cui è sottoposta l’edilizia nel nostro paese negli ultimi anni. Per molti versi è un vantaggio, con benefici (almeno teorici) sul piano urbanistico, della sicurezza (dei cantieri, antincendio…), dell’igiene degli ambienti, della certificazione dei materiali, del risparmio energetico e delle immissioni di inquinanti e C02 nell’ambiente.
Di contro, vi è un freno evidente nei confronti delle iniziative “laboratorio” e della sperimentazione architettonica, che solitamente trovano terreno fertile nei paesi anglosassoni e scandinavi.
Come progettista (di mentalità aperta, ma di formazione accademica) non sono molto interessato a confrontarmi all’interno di questi ambiti.
Mi interessa operare con metodologie costruttive collaudate e versatili, lasciando ad altri il compito di proporre nuovi sistemi per l’edilizia, in alternativa al tradizionale laterocemento.
Le case prefabbricate in legno rispondono perfettamente alle moderne esigenze abitative che richiedono bassi consumi energetici, comfort termoacustico, rispetto delle severe normative vigenti (come quelle in materia di antisismica).

Il legno è un materiale conosciuto da sempre in edilizia, dal comportamento noto e prevedibile, che può sostituire completamente cemento armato, acciaio e laterizio (fatta eccezione per le porzioni di edificio a diretto contatto con il terreno).
I clienti del mio studio hanno le idee molto chiare e vogliono vivere in una casa ecologica che duri una vita, spendendo il giusto per la costruzione e quasi nulla per le bollette energetiche, che garantisca un elevato benessere abitativo, da realizzarsi in poco tempo, conoscendo in anticipo il costo da sostenere.
Al momento le case prefabbricate in legno sono di gran lunga la migliore soluzione sul mercato in grado di soddisfare appieno questi requisiti e di rendere più semplice la vita al progettista e ai committenti.

SOSTITUZIONE EDILIZIA IN LEGNO DI UN RUSTICO ESISTENTE

L’intervento richiede necessariamente uno studio di fattibilità da affidare ad un professionista abilitato, ma sulla carta risulta fattibile senza particolari criticità.
Come detto in premessa, questi interventi vanno valutati con attenzione poiché non sempre risultano convenienti a causa delle piccole dimensioni e delle discontinuità tra l’esistente e la nuova costruzione (ampliamento, sopraelevazione, sostituzione edilizia).
Anche la semplice realizzazione di una platea di fondazione può infatti rivelarsi onerosa se in aderenza ad un fabbricato preesistente.
Va poi ricordato che gli edifici in legno non vanno posti in aderenza con le pareti in muratura esistenti, ma devono essere “staccate” di qualche centimetro, a causa del differente comportamento dei materiali in presenza di movimenti e dilatazioni termiche.
Venendo alla lista della spesa, fondamentalmente ci siamo ovvero:
1- L’acquisto dell’edificio a cui andrà sommata la spesa per il rogito, l’eventuale mediazione e l’IVA.
2- La demolizione della parte di edificio esistente, considerando gli eventuali extra costi per lo smaltimento di elementi in amianto (se presenti), che dovrà essere effettuata con attenzione per evitare ripercussioni sulla porzione in muratura da mantenere (con conseguente aumento degli oneri).
3- Smaltimento (ed eventuale recupero) dei materiali di risulta.
4- Costi tecnici relativi a progettazione, direzione lavori, sicurezza, rilievi ed accatastamenti, calcolo e direzione lavori delle strutture, collaudo statico, calcoli termotecnici.
5- Realizzazione della platea di fondazione (meglio se su igloo) impermeabilizzata, ma anche degli allacciamenti alle reti e delle sistemazioni esterne (cancelli, percorsi, ecc.).
6- Costruzione della casa prefabbricata, optando per i sistemi costruttivi più flessibili come l’xlam o il telaio in opera, considerando le caratteristiche del cantiere.
7- Allacciamenti alle utenze pubbliche e oneri comunali per la concessione edilizia.

IL VESPAIO AREATO E’ SEMPRE NECESSARIO?

Ringrazio innanzitutto il lettore che conferma ancora una volta con la sua mail lo scopo dell’attività di divulgazione che sto portando avanti dal lontano 2008, rivolta a tutti e priva di finalità commerciali.
Ovviamente il mio studio di progettazione è a disposizione di chiunque fosse interessato ad essere seguito professionalmente dal sottoscritto, sempre all’interno di un incarico formale a distanza ragionevole (mi trovo a pochi chilometri dal casello A4 di Sommacampagna).
Tornando alla domanda, una casa in legno va sempre ancorata ad una struttura di fondazione in cemento armato.
Qualsiasi altra soluzione costruttiva non rientra tra gli edifici permanenti a basso consumo energetico oggetto di trattazione all’interno della “Guida alle case prefabbricate”.
Le platee areate consentono di interrompere la risalita di umidità dal terreno e di disperdere il gas radon (se presente), grazie ad una vera e propria camera di ventilazione costituita da elementi in pvc (granchi o igloo a perdere posati sul magrone), munita di alcune aperture verso l’esterno per consentire un efficace ricambio dell’aria.
Lo spazio al di sotto del solaio consente un agevole passaggio delle tubazioni di collegamento alle reti e degli scarichi fognari che vanno predisposti e postati prima del getto del calcestruzzo.
Una platea areata è realmente separata dal terreno, in quanto la naturale umidità che si forma al di sotto della costruzione viene asciugata dalla ventilazione del vespaio.
Le case prefabbricate soffrono parecchio un eventuale eccesso di umidità che, a lungo andare, può infiltrarsi attraverso gli isolamenti delle pareti per capillarità, causando parecchie problematiche, a partire dal peggioramento delle prestazioni energetiche complessive.

Le bocchette di areazione vanno poste abbastanza in alto per favorire la ventilazione del vespaio per effetto camino soprattutto durante l’inverno, in quanto l’aria fredda esterna che entra nel vespaio si riscalda ed è in grado di assorbire umidità, mentre d’estate l’aria fredda del vespaio tende parzialmente a ristagnare all’interno della camera, bloccando la ventilazione che dovrebbe asportare l’umidità.
Ovviamente la platea areata non è l’unica soluzione per una casa prefabbricata ed è possibile risparmiare qualche migliaio di euro, ricorrendo alle soluzioni più tradizionali con verspaio in ciottoli o prive del tutto di vespaio.
Bisogna inoltre ricordare che (paradossalmente) andrà curato maggiormente l’isolamento contro il solaio a causa delle maggiori dispersioni termiche dovute proprio alla camera di ventilazione rispetto ad una platea in aderenza al terreno.
Per la scelta e le modalità di realizzazione andrebbe infine considerata anche la zona di costruzione, in quanto anche la temperatura media del terreno varia tra nord e sud Italia.

LE CASE PREFABBRICATE SI SVALUTANO?

La preoccupazione (peraltro non troppo diffusa) che le case in legno prefabbricate si svalutino velocemente ed possiedano (per definzione) un valore di mercato inferiore agli immobili in muratura tradizionale è assolutamente opinabile e confinabile senza problemi nell’ambito dei pregiudizi.
Pur non essendo ancora sviluppato in Italia un vero e proprio mercato immobiliare degli edifici in legno a basso consumo, caratteristiche intrinsiche come l’impiego di materiali e sistemi costruttivi in bioedilizia, basso consumo energetico certificato, salubrità e comfort termoacustico rappresentano un valore aggiunto di assoluto rilievo che non può non pesare positivamente all’interno della valutazione economica del fabbricato.
Ad oggi l’interesse verso queste costruzioni, sebbene in costante crescita nel numero di montaggi all’anno, soprattutto nelle regioni del nord Italia, sconta ancora la scarsa diffusione e la diffidenza di una fetta dei potenziali acquirenti che non conoscono affatto questi edifici.
Si tratta di una situazione che muterà drasticamente nei prossimi anni, grazie alla spinta propulsiva delle normative, non solo in tema di dispersioni termiche degli edifici, che porteranno, al contrario, a deprezzare gli immobili costruiti con logiche speculative e poco isolati termacusticamente.
Volendo acquistare una casa in legno esistente andranno compiute le necessarie valutazioni sull’immobile, richiedendo innanzitutto il nominativo del costruttore (è una grande azienda o una piccola falegnameria locale?).
Quali impianti sono installati e quale è il loro stato?
L’attuale proprietario ha provveduto alle necessarie manutenzioni periodiche?
Domandiamo inoltre se l’edificio è ancora in garanzia (non è da escludere in presenza di una copertura estesa trentennale), verificando lo stato delle parti in legno a vista, la presenza o meno di macchie di umidità nella parte bassa delle murature e/o fessurazioni all’interno e all’esterno delle pareti.

Il sopralluogo dovrebbe essere effettuato con la presenza di un tecnico che potrà risultare molto utile per evitare di non accorgersi di eventuali manchevolezze e difetti del fabbricato.
Tale consiglio vale chiaramente anche per le costruzioni esistenti in muratura che raramente sono esenti da problematiche più o meno serie, richiedendo quasi sempre interventi di ristrutturazione, riqualificazione energetica ed adeguamento, che comportano un’inevitabile spesa da sommare all’acquisto dell’immobile.
Per rispondere infine al lettore, non sono disponibile per sopralluoghi e consulenze a distanza eccessive dal mio studio di progettazione (a pochi chilometri dal Lago di Garda), ma spero comunque di avere compiutamente risposto alle domande all’interno di queste poche righe.

COME SI VIVE IN UNA CASA IN LEGNO

Grazie per i complimenti, ma ribadisco che non voglio forzare nessun lettore a costruire una casa in legno.
La diffusione degli edifici in bioedilizia a basso consumo energetico nel nostro paese (non necessariamente in legno) è però un argomento che mi sta particolarmente a cuore e che da parecchi anni rappresenta il fulcro della mia attività di progettista.
E’ sempre più urgente una nuova cultura del costruire, non solo in ambito abitativo, che affronti seriamente le sfide (non più rimandabili) costituite in ordine sparso da edilizia sostenibile, bioclimatica, efficienza energetica, bioarchitettura.
L’evoluzione veloce delle normative delle costruzioni (pur frenata dai molti interessi a non penalizzare eccessivamente la massa delle imprese tradizionali del mattone) richiede risposte immediate e sempre più efficienti in materia di isolamento termoacustico, ecocompatibilità dei materiali, sicurezza ed antisismica.
Le costruzioni in legno da molti anni rispondono compiutamente a tali esigenze, avvalendosi di strumenti semplici, efficaci e collaudati, che fondono perfettamente tradizione ed innovazione tecnica.
In questo settore riveste grande importanza la comunicazione puramente commerciale rivolta all’acquirente finale, con slogan abbastanza scontati come “case da sogno”, che piacciono molto ai produttori di edifici in legno.

Tuttavia gli argomenti concreti appaiono estremamente solidi ed un confronto con l’edilizia tradizionale rivela parecchi punti a favore delle case prefabbricate, soprattutto (ma non solo) sotto il profilo energetico.
I rumori provenienti dall’ambiente esterno vengono efficacemente assorbiti dai pannelli isolanti che rivestono le facciate, rendendo il livello del benessere acustico degli edifici in legno sempre molto elevato.
L’assenza di apporti freddi trasmessi per irraggiamento dalle pareti rende tangibile il comfort termico degli edifici in legno, in quanto il legno è un pessimo conduttore di calore e fornisce una sensazione di calore naturale.
In una casa in legno non sono presenti correnti e moti convettivi d’aria, in quanto gli impianti di riscaldamento e raffrescamento (se presenti) funzionano sempre al minimo e solo in condizioni di picco termico esterno (molto freddo o molto caldo).
Il legno è un regolatore naturale di umidità e tende a mantenere condizioni igrometriche naturali, senza ricorrere ad impianti di deumidificazione, soprattutto per le soluzioni a parete traspirante.
L’abbinamento ad una ventilazione meccanica controllata migliora ulteriormente la qualità dell’aria, assicurando un ricambio completo del volume in poche ore, con minime perdite di energia.
L’acquisto di un edificio ad un livello comprendente il capitolato di finitura (il cosiddetto “chiavi in mano”) garantisce all’acquirente elevate condizioni di benessere e salute.
Nelle case in legno non sono (quasi) mai presenti prodotti tossici, vernici e colle pericolose.
La tendenza dei costruttori è di utilizzare prodotti naturali, certificati e di qualità, limitando al minimo le sostanze chimiche che, rilasciate nell’ambiente indoor, possono risultare tossiche per l’organismo umano.

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Lo Staff X-lam.